مرور چهار دهه سیاستگذاری توسعه در ایران، گویای یک خطمشی ثابت با روشهای اجرایی متفاوت است: تلاش برای «خروج زمین از سبد هزینه مسکن». این راهبرد که ابتدا با واگذاری مالکیت آغاز شد، در میانه راه به «اجارهداری بلندمدت» تغییر یافت و اکنون در جدیدترین رویکرد خود، به ابزاری برای «مهندسی جمعیت» تبدیل شده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران پویا؛ در اتمسفر اقتصادی ایران، زمین فراتر از یک نهاده تولیدی، نقش یک کالای سرمایهای استراتژیک را ایفا میکند.
آمارهای اقتصادی نشان میدهد که سهم زمین در قیمت نهایی مسکن در ایران بین 60 تا 70 درصد نوسان دارد، درحالیکه این شاخص در استانداردهای جهانی حدود 30 درصد است. همین شکاف عظیم باعث شده تا دولتها با تکیه بر ظرفیتهای قانونی (بهویژه اصل 31 قانون اساسی)، مداخله در بازار زمین را شاهکلید کنترل تورم مسکن بدانند.
در ادامه، سیر تاریخی این مداخلات در چهار دوره بررسی میشود:
دوره اول: دهه 60 و سیاست درهای باز (عصر زمین شهری)
در فضای انقلابی دهه 60، رویکرد حاکمیت بر پایه «توزیع حداکثری منابع» استوار بود.
راهبرد: با تصویب قوانین قدرتمندی همچون «قانون اراضی شهری»، دولت زمینهای بایر را به تملک درآورد و با قیمتی ناچیز به مردم و تعاونیها واگذار کرد.
دوره دوم: دهههای 70 و اوایل 80 (عقبنشینی دولت)
با شروع برنامههای توسعه اول تا سوم و چرخش اقتصاد به سمت بازار آزاد، نقش دولت از «توزیعکننده» به «تسهیلگر» تقلیل یافت.
راهبرد: توقف واگذاری زمین خام و تمرکز بر «عمودیسازی!». در این دوره سیاست فروش تراکم جایگزین عرضه زمین شد.
پیامدها: کاهش عرضه زمین دولتی، شوک قیمتی شدیدی به بازار وارد کرد و مسکن عملاً برای دهکهای کمدرآمد از دسترس خارج شد.
دوره سوم: بازگشت دولت با مسکن مهر (تولد اجاره 99 ساله)
در نیمه دوم دهه 80، دولت نهم با احیای ایده حذف قیمت زمین، یک نوآوری حقوقی ارائه داد.
راهبرد: تفکیک مالکیت «عرصه» از «اعیان». در مدل اجاره 99 ساله، زمین در مالکیت دولت باقی ماند تا جلوی سوداگری گرفته شود و مردم صرفاً مالک ساختمان شدند.
نقد فنی: هزینه زمین صفر شد اما جانمایی برخی پروژهها در مناطق دورافتاده و فاقد زیرساخت، هزینههایی را برای تأمین خدمات شهری ایجاد کرد.
دوره چهارم: 1400 به بعد (زمین به مثابه ابزار جمعیتی)
در برنامه هفتم توسعه و طرح نهضت ملی مسکن، زمین کارکردی فراتر از مسکن یافته است.
راهبرد نوین: تغییر الگوی ساخت از آپارتمانسازی به «خانههای حیاطدار یک طبقه» (توسعه افقی) در شهرهای کوچک. در این طرح که پیوست «قانون جوانی جمعیت» را دارد، واگذاری زمین به خانوادههای پرجمعیت (3 فرزند و بیشتر) با امکان انتقال مالکیت قطعی انجام میشود. این یک بازگشت هوشمندانه به سیاستهای دهه 60، اما با هدفگذاری جمعیتی است.
البته باید توجه داشته باشیم که در دولت شهید رئیسی و در اجرای این راهبرد، صرفاً 70 هزار قطعه زمین 200 متری به زوجینی که صاحب فرزند سوم شده بودند، اعطا شد و این راهبرد در دولت پزشکیان کلا متوقف شده است!
آسیبشناسی ساختاری (چرا مشکل حل نمیشود؟)
بررسی تطبیقی این ادوار نشان میدهد که سیاست «زمین رایگان» با وجود جذابیت ظاهری، با سه گلوگاه اصلی روبروست:
تله نقدینگی ساخت: حذف قیمت زمین به تنهایی کافی نیست؛ زیرا ممکن است که برخی از متقاضیان کمدرآمد همچنان توان پرداخت هزینههای سرسامآور مصالح و دستمزد ساخت را نداشته باشند که این مشکل با اعطای تسهیلات بانکی با سود پایین و به صورت بلند مدات قابل حل است.
عدم تقارن مکانی: تقاضای مسکن در کلانشهرها انباشته شده اما 18 میلیارد مترمربع زمینهای دولتی قابل واگذاری، در حاشیه شهرها و مناطق کممتقاضی قرار دارند که این مشکل نیز با توسعه کمربند شهرها به راحتی قابل حل است.
بار مالی آمادهسازی: تبدیل یک زمین خام به زمین مسکونی (خیابانکشی، آب، برق و گاز)، هزینههایی دارد که معمولاً در محاسبات اولیه دیده نمیشود و میتواند پروژهها را فرسایشی میکند که البته این مسئله نیز با توجه به نتایج و دستاوردهای بسیار بزرگ توسعه افقی شهرها و اسکان خانوارها در خانهها ویلایی، به هیچ عنوان نمیتواند توجیهی برای امتناع دولت از تخصیص زمینهای قابل ساخت در اختیار دولت باشد.
تجربه چهار دهه نشان میدهد که موفقیت طرحهای مسکن (از جمله نهضت ملی)، در گرو عبور از «انبوهسازی متمرکز دولتی» و حرکت به سمت «مشارکت مردمی» و تخصیص واقعی زمینهای وسیع در اختیار دولت به مردم است؛ دولت باید به جای پیمانکاری، تمرکز خود را بر تأمین زیرساختها بگذارد و ساخت واحد مسکونی را به خود مردم واگذار کند؛ الگویی که در دهه 60 موفقیت نسبی خود را اثبات کرده است.
انتهای پیام/